Cos'è il Rent To Buy, l'affitto con riscatto per comprare casa poco a poco

Di Redazione Digital
·3 minuto per la lettura
Photo credit: Cheryl Ramalho - Getty Images
Photo credit: Cheryl Ramalho - Getty Images

From ELLE Decor

Il rent to buy si propone come la soluzione per comprare casa anche quando non ci può permettere un muto. In italiano il nome è meno affascinante, affitto con riscatto, ma la sostanza rimane la stessa: introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014, è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d'affitto da trasformare successivamente (ed eventualmente) in una compravendita.

Il primo punto da chiarire è infatti questo: una volta stipulato un contratto di questo tipo, non è poi obbligatorio procedere con l’acquisto dell’immobile. Come funziona allora il rent to buy? La formula prevede due “parti”: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita, da concludere generalmente entro 3-5 anni, fino a un massimo di 10.

Il canone sarà quindi più alto di un affitto canonico, composta da una parte di affitto vero e proprio e da una seconda parte che servirà come acconto per l’acquisto.

Un esempio di rent to buy è quello riportato dal Consiglio Nazionale del Notariato: “Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni”.

Ma gli immobili acquistabili con la formula rent to buy non sono lo gli appartamenti: scrive il Consiglio del Notariato che “il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.).(...) Non sono neppure esclusi i fabbricati 'al grezzo'”.

I punti di forza del rent to buy sono a vantaggio sia dell’acquirente che del venditore: il primo può godere di un uso immediato dell’immobile, di maggiore possibilità di ottenere un finanziamento per concludere l’acquisto avendone già pagato una parte e la possibilità di dilazionare l’impegno finanziario nel lungo periodo; il venditore ha di contro la possibilità di non lasciare l’immobile inutilizzato, di incassare immediatamente dei corrispettivi e di attribuire i costi di gestione a carico del conduttore.

Quali sono invece i rischi del rent to buy? Tutti i possibili rischi connessi a questa formula contrattuale sono previsti dall’articolo 23 del decreto Sblocca Italia, in cui si stabilisce che questi contratti avvengano tramite un atto notarile e la trascrizione nei registri immobiliari, che avrà una durata di 10 anni, in modo da garantire l’acquirente in caso di ipoteche non cancellate sull’immobile o di fallimento del venditore, tutelando allo stesso tempo il proprietario fino all’estinzione del prezzo pattuito.

In caso di mancato pagamento, l’inquilino è obbligato a lasciare libero l’immobile, rendendo nullo il contratto, e il proprietario ha il diritto di trattenere quanto percepito fino a quel momento mentre, se l’inadempiente è il venditore, questo sarà tenuto a restituire all’inquilino la cifra versata per la parte corrispettiva alla vendita.