Investire nel mattone resta sempre un buon affare: ecco dove conviene comprare casa

Di Patrizia Vassallo
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Photo credit: Hearst Owned
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La casa resta il bene rifugio per eccellenza. Anche perché ora è difficile avere dei rendimenti soddisfacenti in banca dove i profitti, a meno che non ci si lanci in investimenti con un minimo di rischio, si leggono con uno zero davanti. Certo la pandemia con la chiusura delle scuole, ma soprattutto delle università ha causato un fuggi fuggi da tutte le città universitarie, facendo crollare il mercato degli affitti. Ne sa qualcosa Silvia, prima provetta imprenditrice nel mondo dell’Airbnb il cui volume di affari ha subito un’involuzione repentina. «Con l’Expo ricevevo una telefonata via l’altra, ora a causa della pandemia è tutto bloccato. Prima occuparmi dell’affitto di questa casa era diventato un vero e proprio lavoro».

Comprare casa: puntare sulla qualità

Oggi più che mai bisogna puntare sulla qualità. Comprare un monolocale meglio se bilocale come si faceva un tempo basandosi sul fatto che dovunque fosse era comunque un affare perché era un taglio tra i più ricercati, è sbagliato.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato le compravendite realizzate nel 2019 e nel 2020 attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete presenti sul territorio nazionale. L’indagine aveva l’obiettivo di evidenziare, trimestre per trimestre, i differenti comportamenti degli acquirenti anche in relazione alla comparsa del Covid-19 e al seguente sviluppo della pandemia.

Gli acquisti fatti per investimento nel quarto trimestre del 2019, hanno toccato una punta del 18,8%, mentre nel 2020 non hanno mai superato il 17,0%. Inoltre, dal secondo trimestre del 2020 in poi, le percentuali di chi acquista per investimento non superano il 16,5%. Appare quindi evidente come la comparsa del virus abbia leggermente condizionato questo tipo di compravendite, inducendo gli investitori più prudenti a desistere oppure a rimandare l’acquisto. Infatti smart working e lockdown hanno determinato un calo delle richieste di immobili in locazione ed in alcuni casi chi aveva pensato di comprare per mettere in affitto ha deciso di rinunciare o di posticipare. Inoltre la pandemia ha fortemente colpito il settore turistico determinando una concreta frenata nelle compravendite di soluzioni da adibire a B&B ed affittacamere.

Comprare casa a Milano

Per fare un investimento immobiliare nel centro di Milano occorre mettere in preventivo una spesa media pari a 12.000 al metro quadrato. Rimangono in centro città i quartieri più cari, seppure in lieve ridimensionamento. Si tratta di Spiga - Montenapoleone a 12.800 €/mq, in calo di 100 euro in un anno; Vittorio Emanuele - San Babila a 12.375 euro rispetto a 12.750 € mq di un anno fa; Diaz con Duomo e Scala a 11.700 €/mq rispetto a 11.850 €/mq; Parco e Castello a 10.850 €/mq, in calo di 100 euro al mq; Cairoli e Cordusio a 10.625 €/mq rispetto a 10.750 €/mq. Tra i segni positivi cresce Brera a 10.500 €/mq, in crescita di 50 euro. Nirone e S. Ambrogio salgono a 9.500 €/mq rispetto a 9.050 €/mq della precedente rilevazione e sorpassano in valore in un anno gli immobili di Repubblica - Porta Nuova, che calano da 9.500 €/mq a 9.375 €/mq, e di Venezia - Monforte, che restano stabili a 9.350 €/mq. In crescita lieve le quotazioni anche a Largo Augusto, che passa da 8.400 €/mq a 8.450 €/mq.

Affitti: prezzi in calo

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni nelle diverse zone della città, sono i prezzi massimi - per appartamenti pregiati, ben collocati e richiesti - a dovere registrare la riduzione di valore più significativa. In centro le quotazioni calano a -11% per i monolocali e a -20% per i bilocali. Nella cerchia dei Bastioni si evidenziano valori in diminuzione di -4% per i monolocali e di -5% per i trilocali. Più stabile il mercato degli affitti in Circonvallazione, in calo però per i quadrilocali e le metrature ulteriori del 9%. In periferia gli affitti segnano quotazioni in calo di -3% per monolocali e trilocali, -2% per i bilocali.

«Soprattutto in una situazione complessa e di grandi incertezze come quella conseguente alla pandemia», dichiara Beatrice Zanolini, consigliere della Camera di commercio di Milano Monza Brianza Lodi, «questa rilevazione dei prezzi si conferma essere una fotografia reale, condivisa da tutte le associazioni e le organizzazioni che raccolgono i dati. L’impatto della pandemia si riflette nel settore immobiliare in modo evidente e i dati vanno letti con molta attenzione. Lo studentato, lo smart working, la maggiore sensibilità alla qualità della vita, il comparto commerciale in sofferenza e il cambio di rotta di molte aziende rispetto ai propri uffici sono solo alcuni dei fattori che meritano la nostra attenzione».

«Nonostante i timori provocati dalla pandemia e i mesi di attività mancata o ridotta, con leggero calo del numero delle transazioni, il mercato immobiliare di Milano e dell’hinterland ha mantenuto tratti di grande vitalità», dice Andrea Marietti, Vice Presidente Commissione Immobili. «I prezzi a Milano in un anno sono cresciuti in modo contenuto (+1%), ma soprattutto nelle periferie nord ed est in conseguenza di processi di gentrificazione e crescita dei servizi. Addirittura si è improvvisamente accelerato lo spostamento dalla città verso l’hinterland con una crescita del numero delle transazioni e un aumento dei prezzi, soprattutto nelle aree a nord della città. All’opposto una significativa crisi segna il mercato dell’affitto per la drastica riduzione della richiesta di locazione a breve termine». Almeno per ora anche se le previsioni prevedono una risalita anche sul fronte delle locazioni.

«I tre principali trend immobiliari della Milano 2021 saranno il passaggio dal residenziale al living, la Milano dei quartieri e la definizione di un approccio all’abitare wellness oriented», sostiene Vincenzo Albanese, Presidente FIMAA Milano Lodi Monza e Brianza. «Complice il grande interesse per il comparto residenziale negli ultimi mesi, si assisterà infatti a un’importante diffusione di progetti alternativi quali gli student housing, i senior living e gli sviluppi dedicati all’affitto. Si consoliderà la “città dei quartieri” nella quale la qualità dell’abitare sarà percepita come strettamente connessa alla presenza di servizi a breve distanza (città dei 15 minuti) e di verde e di quartieri mixed use. Infine, assisteremo all’affermarsi dell’approccio residenziale wellness oriented improntato a layout riconfigurabili, alla presenza di spazi esterni green, alla salubrità intesa come wellness (ossia del benessere psicofisico di spazi, materiale, luci e colori). Milano ha tutte le carte in regola per ripartire dalla discontinuità generata dalla pandemia e diventare ancora più attrattiva, non solo per i capitali internazionali, ma anche per chi la sceglierà per lavorarci, abitarci e viverci».

«Anche nel perdurare di questa emergenza sanitaria, Milano riconferma la propria attrattività e vede affacciarsi il rinnovato interesse da parte di investitori istituzionali per il mercato delle nuove costruzioni», afferma Carlo Rusconi, Vice Presidente di Assimpredil Ance per l’Edilizia, la Promozione Immobiliare e il Territorio. «Milano, dunque, regge e sulle nuove costruzioni migliora le performance in termini di prezzi e tempi di assorbimento, segno che il mercato inizia a valutare in termini concreti i vantaggi del nuovo rispetto all’usato. Le nuove costruzioni raccolgono l’interesse di acquirenti che si spostano dal centro verso aree più periferiche, dove la qualità del prodotto è superiore, i tagli degli appartamenti sono efficienti, l’integrazione della domotica è già presente e il risparmio energetico consolidato. Il nuovo, inoltre, è in grado di offrire quegli spazi comuni destinati a servizi, quali sale riunioni, palestre, coworking, verde condominiale, che ampliano la fruibilità del proprio appartamento ed introducono un nuovo concetto dell’abitare. Non sempre queste possibilità di migliorare la qualità dell’abitare sono recepite dalle norme urbanistiche ed edilizie e, in questa direzione, non viene comunque meno la nostra sollecitazione per un proficuo confronto con l’Amministrazione comunale».

Case e soluzioni indipendenti

«Nel 2020 le compravendite immobiliari residenziali sono state così ripartite: 32,8% realizzate da coppie, 28,2% realizzate da donne e 39,0% da uomini. Limitandoci ad analizzare solo l’universo femminile si scopre che il 14,7% di esse ha scelto le soluzioni indipendenti e semindipendenti, con un leggero aumento rispetto ad un anno fa. Sicuramente un effetto della pandemia e del lockdown che ha portato a scegliere questo tipo abitazione. Ma tra queste specifiche tipologie qual è stata la preferita? Al primo posto si piazza la casa indipendente scelta dal 23,7% delle donne, seguita da quella semindipendente (17,8%) e dalle ville singole (15,7%). Rispetto ad un anno fa le percentuali non hanno subito importanti variazioni su queste soluzioni ma è interessante l’incremento dell’1,1% di compravendite di rustici che raccolgono il 6,3% degli acquisti e l’aumento dello 0,9% di case semindipendenti», spiega Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.

«Le donne che acquistano un immobile per investimento hanno prevalentemente un’età tra i 45 e i 54 anni e lo stesso vale per gli uomini. Infatti, è proprio in questa fascia di età che si concentra la percentuale più elevata. La fascia di età successiva invece cambia: per gli uomini è quella compresa tra 35 e 44 anni, per le donne quella tra 55 e 64 anni. Questo potrebbe voler dire che la stabilità economica ed il capitale necessario per l’acquisto di una casa diversa dalla principale è raggiunta in tempi diversi. Un risultato che potrebbe in parte essere spiegato con il gender gap esistente a livello lavorativo anche se un’analisi Istat evidenzierebbe che in Italia la situazione è decisamente migliore rispetto ad altri paesi europei. (Nel 2018 nell’Unione Europea le donne hanno guadagnato il 14,8% in meno degli uomini ma in Italia questa differenza nel 2017 era del 5%). Su dove comprare e quanto investire non c’è differenza tra le scelte di uomini e donne. Se l’obiettivo è quello di acquistare per mettere a reddito il capitale o salvaguardarne il valore, i criteri di scelta non cambiano. Le grandi città quindi, soprattutto Milano e Roma, restano tra le preferite, in particolare Milano, alla luce del fatto che la città è e sarà oggetto di importanti lavori di riqualificazione su cui tanti investitori stanno puntando nonostante il rallentamento dovuto alla pandemia (in particolare le aree di riqualificazione dello Scalo Farini e dello Scalo di Porta Romana). In queste grandi città le zone centrali richiedono importanti capitali da investire ma si può anche puntare sulle periferie dove i prezzi sono più bassi ed i rendimenti più elevati. Sempre grande interesse suscitano le zone universitarie considerate come un investimento futuro per i figli. Da questo punto di vista, oltre alle due metropoli di cui sopra, si andrebbero ad aggiungere altre realtà universitarie come Bologna, Torino, Napoli, Bari (queste ultime soprattutto per chi risiede al Sud) o piccole realtà universitarie e a misura d’uomo come Trieste, Pisa o Lecce. I rendimenti annui da locazione sono comunque interessanti: si va dal 4,2% di Milano per arrivare al 6,3% di Trieste o al 7,4% di Lecce. Si potrebbe anche investire in zone turistiche di mare, montagna o lago», prosegue Megliola, «puntando a quelle dove magari c’è una buona ricerca di immobili in affitto durante i periodi di vacanza e che, allo stesso tempo, abbiano investito in interventi di miglioramento come il potenziamento delle piste da sci, la creazione di impianti termali o di piste ciclabili in aumento nelle località turistiche. Se si ha un budget inferiore a 200 mila € si può puntare ad un piccolo taglio in una grande città, magari in zone non centrali. Infatti, non necessariamente occorre puntare su zone top, l’importante è selezionare bene l’investimento rispetto al capitale che si ha a disposizione. A Milano, in una tipica zona universitaria come Città Studi, si potrebbe acquistare un bilocale da 50 mq da rimodernare oppure un monolocale. Anche a Roma, con quella cifra, si potrebbe puntare ad un piccolo taglio in zone universitarie. Altra scelta valida potrebbe essere Bologna dove, con un budget inferiore a 250 mila €, si potrebbe acquistare una casa da 45-50 mq in zona centrale. Nelle località turistiche si può comprare un bilocale a Bardonecchia, Canazei, Roccaraso e Cogne mentre al mare si può puntare su un piccolo taglio a Milano Marittima, Riccione. Per qualche mq in più ci si deve orientare verso località meno costose come ad esempio Gallipoli oppure Castellammare del Golfo in Sicilia. Leggermente più accessibili i laghi. Sul lago di Garda si possono acquistare anche dei trilocali in discreto stato, metratura destinata a scendere notevolmente se si vuole la vista lago o il fronte lago. Ancora più economico il lago di Iseo. Se si avessero dei budget più importanti», precisa Megliola, «si potrebbe pensare di acquistare metrature più ampie, puntare su quartieri più signorili o località top oppure differenziare l’investimento acquistando immobili diversi (appartamenti e box)».

Donne e box

«Il box è una forma di investimento che vede protagonisti soprattutto acquirenti uomini», prosegue Megliola. «Infatti, il 54,8% di uomini che ha acquistato questa tipologia lo ha fatto per investimento. Una forma di impiego del capitale che però le donne non disdegnano dal momento che il 39,1% lo fa con questo intento. Ricordiamo che il box rispetto ad un appartamento ha una gestione più semplice e offre comunque un interessante rendimento, intorno al 6% annuo lordo».

Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, una delle categorie di immobili su cui si è concentrata parte dell’attenzione dei potenziali acquirenti durante il Covid è stata quella delle nuove costruzioni, soprattutto se ubicate nell’hinterland dove in tanti si sono indirizzati, vista la disponibilità di soluzioni indipendenti e aree verdi.

«Le nuove richieste che si stanno delineando post Covid», spiega Daniele Veneri, Ingegnere de La Ducale SpA, società di sviluppo immobiliare del Gruppo Tecnocasa, «stanno indirizzando i costruttori verso un nuovo modo di realizzare le abitazioni tenendo conto ancora di più della qualità e del benessere di chi ci abita, lavora e trascorre buona parte del tempo, oltre che rispondere ai criteri di risparmio energetico. Anche in ottica di investimento è importante porre attenzione alla classe energetica dell’immobile che si andrà ad acquistare e successivamente porre sul mercato per mettere a reddito. Per prima cosa una classe elevata permette di rendere più appetibile l’immobile e quindi riscontrare più facilmente la preferenza di coloro che stanno cercando casa in affitto, diminuendo così i tempi di permanenza sul mercato; “essere in classe A” non implica solo un risparmio energetico, ma anche un maggior comfort ed un’attenzione maggiore nella scelta dei materiali di costruzione. Senza dimenticare che il valore stesso di un immobile in classe energetica elevata si mantiene nel tempo, anche in una futura ottica di rivendita. I nostri clienti, anche acquirenti di case vacanza, apprezzano immobili che rispondano a criteri di efficienza energetica in quanto consentono anche importanti risparmi».

L’analisi di RE/MAX

Secondo i dati dell’ufficio studi di RE/MAX le donne acquirenti milanesi hanno le idee molto chiare riguardo agli investimenti immobiliari, sanno cosa vogliono e sono attente anche ai minimi dettagli. Spesso a differenza degli uomini hanno la capacità di immaginare come sarà l’immobile dopo l’acquisto, sanno quali migliorie fare per valorizzare gli spazi, si immaginano già i colori e gli arredi semplicemente guardando una planimetria. Gli immobili più richiesti per uso investimento sono i tagli medio piccoli, ossia i bilocali, con prezzi accessibili e di facile gestione. Il sogno della maggior parte dei clienti è la villetta con giardino o l’attico con grandi terrazzi, richiesta che è notevolmente incrementata dopo il lockdown. In zone di villeggiatura quali per esempio Viareggio, chi ha l’obiettivo di investire cerca immobili mediamente di buon livello, che possano essere facilmente messi a reddito o rivenduti, in buone condizioni e subito fruibili. Mentre sono scartati gli immobili che necessitano di ristrutturazioni perché i costi potrebbero rendere l'affare meno vantaggioso, i tempi di consegna essere imprevedibili. Molto richiesti sono gli immobili con vista panoramica, con terrazze o comunque spazi all'aperto. La qualità è un fattore primario nella scelta. Sul fronte budget ovviamente dipende dove si vuole investire- In Toscana per esempio ottimi affari si fanno se si acquista sulla costa, dalla Versilia all’Argentario. Anche chi punta sull’investimento nel mattone in Sicilia, predilige le località turistiche. La spesa media oscilla tra gli 80 e i 150 mila euro, anche se va tenuto conto che oggi non è difficile assistere a vendite da poche decine di migliaia di euro che vengono perfezionate con capitali propri al fine di diversificare la gestione dei propri risparmi. La fascia costiera che si caratterizza per la qualità del mare e delle spiagge è di certo l'investimento più attraente, ma anche la campagna, con la tipicità dei suoi casali e della pietra utilizzata sta avendo un ottimo successo anche in funzione degli incentivi fiscali in essere. In Puglia dopo anni di rallentamento del mercato immobiliare, secondo l’Osservatorio immobiliare RE/MAX, il desiderio di crearsi un buen retiro per gli anni della pensione, ha riattivato la corsa agli investimenti immobiliari, movimentando le compravendite.

Lorraine Bracco: Vado a vivere in Sicilia

Photo credit: Discovery Italia - Hearst Owned
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"L’acquisto di una casa a volte può diventare per davvero l’affare della vita". A dirlo Lorraine Bracco, la nota attrice protagonista di “Vado a vivere in Sicilia– La mia casa a 1 euro, che sarà in onda sabato alle 21,20 su HGTV e disponibile in streaming su Discovery+ e sul Canale 56 del Digitale Terrestre.

Quella delle case a 1 euro è un’iniziativa proposta da diversi comuni italiani, da Nord a Sud, per ridare vita a borghi meravigliosi ormai quasi deserti e slancio all’economia locale. Il progetto ha attirato l’attenzione di diversi acquirenti da tutto il mondo, compresa la star americana, nominata agli Oscar per il film Quei bravi ragazzi (1990) e protagonista della serie tv cult I Soprano (1999-2007), che ha deciso di prendersi una pausa da Hollywood per raggiungere il piccolo borgo collinare di Sambuca di Sicilia e acquistare una casa costruita due secoli fa... Al prezzo di 1 euro. «Sono convinta che la vita sia un’avventura», ha dichiarato Lorraine. «Quando ho letto l’articolo sulle case a 1 euro a Sambuca, non ho esitato: ho preso un aereo e ne ho acquistata una».

Com’è venuta a conoscenza della vendita di case a 1 euro in Sicilia?

Dal telegiornale della CNN che ha parlato del programma delle case in vendita a 1 euro in Italia.

Cosa ha pensato e fatto dopo aver letto questa notizia?

La prima cosa che ho fatto è stata quella di verificare che non si trattasse di una sorta di truffa. E poi ho controllato online e dato un’occhiata alle case messe in vendita a 1 euro a Sambuca e ho pensato che quella poteva trasformarsi in un’opportunità davvero interessante visto che mi offriva la possibilità di avere un'ottima seconda casa anche per la mia famiglia in Italia. Poi ho chiamato i miei amici di HGTV e ne ho parlato con loro e con mia sorpresa, hanno detto che se avessi voluto realizzare un programma parlando di questi business immobiliari si sarebbe potuto fare.

Ha chiesto consiglio a qualcuno o ha deciso da sola di acquistare una casa in Sicilia?

Ho parlato con i miei figli e alcuni amici intimi, ma alla fine è stata la mia visita a Sambuca che mi ha aiutato a decidere: mi sono innamorato delle persone e della loro bellissima città.

Photo credit: ph. Discovery Italia - Hearst Owned
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Ora che ha terminato la ristrutturazione, quali sono i tuoi progetti?

Avevo programmato di venire in Italia lo scorso marzo, ma poi a causa della pandemia causata dal Covid 19 ho cambiato tutti i miei piani. Ora sto aspettando di sapere quando potrò partire per Sambuca, non vedo l'ora di tornare!

Come si vede in una casa in Italia?

Il mio piano è di trascorrere lì più tempo possibile, almeno un paio di volte all'anno: ho una lunga lista di amici che vogliono venire a trovarmi! Anche le mie figlie verranno a Sambuca. E speriamo di trascorrere le vacanze tutti assieme lì. Questa mia prima e unica casa in Italia.

Qual è il budget per questo tipo di attività?

Ogni proprietà è diversa e alcune necessitano di più lavori di altre, come qualsiasi tipo di costruzione o ristrutturazione di casa, ma c'è un requisito minimo che il programma 1 Euro chiede: investire dei soldi per fare cambiare volto alla casa. La mia casa - in particolare - era uno dei progetti più ambiziosi, poiché non aveva impianti idraulici, elettricità e tetto, quindi praticamente doveva essere ricostruita.